Comment faire un devis d’entrepreneur général

Un devis de rénovation l’emporte quand le propriétaire peut le comparer aux plans et voir ce qui est compris, ce qui n’est qu’une provision et ce qui ferait changer le prix.

Portée : les plans, le cahier des charges et les exclusions

Rattachez le devis aux plans et au cahier des charges par leur date ou leur révision, et décrivez les travaux corps de métier par corps de métier ou pièce par pièce. Là où le cahier des charges laisse une finition ouverte, nommez la gamme que vous avez chiffrée. Énumérez les exclusions aussi clairement que ce qui est compris, comme la pourriture derrière les finitions ou la réparation de la pelouse après le départ du conteneur, et énoncez vos hypothèses : heures de travail, qui demande les permis et quels appareils le propriétaire fournit. Dites ensuite comment les surprises sont traitées : vous interrompez les travaux, vous chiffrez le supplément dans un avenant et vous continuez dès que le propriétaire l’a signé.

À forfait, à prix coûtant majoré ou en régie

Méthode	Tarification	À inscrire sur le devis
À forfait	Un prix fixe pour la portée des travaux	Tout ce qui est compris et exclu
Coût majoré	Vos coûts plus des honoraires ou une majoration	Les honoraires, et les coûts auxquels ils s’appliquent
En régie (temps et matériaux)	Main-d’œuvre à l’heure plus les matériaux	Les taux et un total estimé
Provision	Un budget pour des articles pas encore choisis	Le montant, et la facturation des dépassements

La majoration et la marge sont deux chiffres différents : décidez sur lequel votre prix est bâti. À titre d’illustration, 10 000 $ US de coûts majorés de 25 % se vendent 12 500 $ US, et l’écart de 2 500 $ US représente une marge de 20 % sur ce prix.

Donnez leur propre ligne aux coûts que les propriétaires oublient : permis et inspections, conteneur, protection contre la poussière, nettoyage final et supervision. Fixez chaque provision au niveau de ce que le propriétaire choisira probablement, et non à un chiffre assez bas pour remporter le contrat. Chiffrez les améliorations qu’il envisage, comme un plancher chauffant dans la salle de bain, en option hors du total, pour qu’un oui à l’une d’elles ne rouvre pas la soumission. Inscrivez une date de validité sur le devis, et ne la laissez pas dépasser celle des soumissions de vos sous-traitants.

Acomptes : ce que certains États permettent

Demandez de quoi couvrir ce que vous devez acheter avant le début des travaux, comme des fenêtres commandées spécialement. Aux États-Unis, la FTC (Federal Trade Commission, l’agence fédérale de protection du consommateur) dit aux propriétaires de ne pas payer la totalité d’avance et note que certains États limitent l’acompte qu’un entrepreneur peut demander (FTC). Les règles diffèrent autant par leurs déclencheurs que par leurs montants. Par exemple :

• Californie (CA) : dans un contrat de rénovation résidentielle (home improvement contract), l’acompte est plafonné au moins élevé de 1 000 $ US ou de 10 % du montant du contrat, et l’entrepreneur qui fournit les cautionnements ou le contrôle conjoint qu’énumère l’article en est exempté (B&P §7159.5).
• Maryland (MD) : aucun paiement pour des travaux de rénovation résidentielle ne peut être exigé ni reçu avant la signature du contrat, et l’acompte perçu à la signature ou avant ne peut dépasser un tiers du prix du contrat (Bus. Reg. §8-617). Dans cet État, les maisons neuves et les immeubles d’habitation de quatre logements ou plus ne relèvent pas de la rénovation résidentielle.
• Massachusetts (MA) : pour un contrat de travaux d’entrepreneur résidentiel (residential contracting) de plus de 1 000 $ US, l’acompte exigible avant le début des travaux ne peut dépasser le plus élevé d’un tiers du prix total ou du coût réel des matériaux ou de l’équipement, commandés spécialement ou faits sur mesure, qu’il faut commander avant le début des travaux pour respecter le calendrier (c.142A §2). Il s’agit de rénovation, de réparation et de travaux semblables sur un bâtiment préexistant, occupé par son propriétaire et comptant de un à quatre logements (c.142A §1).
• Pennsylvanie (PA) : aucun paiement pour des travaux de rénovation résidentielle ne peut être exigé ni reçu avant la signature du contrat et, pour un contrat de rénovation résidentielle de plus de 5 000 $ US, l’acompte ne peut dépasser un tiers du prix, ou un tiers plus le coût des matériaux commandés spécialement que désigne le contrat écrit (73 P.S. §517.9). Dans cet État, la rénovation résidentielle désigne des travaux de plus de 500 $ US dans une résidence privée, à l’exclusion des maisons neuves et des travaux d’urgence.
• Floride (FL) : l’article 489.126 ne plafonne rien, mais un paiement initial de plus de 10 % du prix du contrat pour la réparation, la restauration, l’amélioration ou la construction d’un bien immobilier résidentiel déclenche deux délais : vous demandez les permis nécessaires dans les 30 jours qui suivent (sauf si les travaux n’exigent aucun permis) et vous commencez dans les 90 jours suivant la délivrance de tous ces permis, sauf motif valable de votre part ou accord écrit du payeur sur un délai plus long (Fla. Stat. §489.126).
• État de New York (NY) : le contrat doit porter un avis indiquant que, sauf pour les paiements à l’heure ou au temps pour des travaux déjà faits, vous êtes légalement tenu de déposer tous les paiements reçus avant l’achèvement comme le prévoit la Lien Law §71-a(4) (la loi new-yorkaise sur les privilèges), ou pouvez plutôt fournir un cautionnement, un contrat d’indemnisation ou une lettre de crédit irrévocable qui en garantit le remboursement ou la bonne affectation (GBL §771). La règle s’applique aux contrats de plus de 500 $ US dès que vos contrats de rénovation résidentielle avec l’ensemble de vos clients dépassent 1 500 $ US sur toute période de 12 mois consécutifs (GBL §770).

Ce que doit indiquer le contrat écrit

Aux États-Unis, certains États précisent ce qui doit figurer sur les documents d’un entrepreneur. La Californie exige le numéro du titulaire de licence dans tous les contrats de construction, contrats de sous-traitance, appels d’offres et publicités (B&P §7030.5) ; la Floride, le numéro d’enregistrement ou de certification de l’entrepreneur sur chaque offre de services, proposition commerciale, soumission, contrat ou publicité (Fla. Stat. §489.119) ; et la Pennsylvanie, le numéro d’enregistrement de l’entrepreneur sur chaque contrat, devis et proposition établis avec des propriétaires dans l’État, où vous êtes un entrepreneur (contractor) sauf si vos travaux de rénovation résidentielle ont totalisé moins de 5 000 $ US l’année d’imposition précédente (73 P.S. §517.6).

La Californie exige un contrat de rénovation résidentielle écrit, signé par les parties avant le début des travaux, dès que le prix total du contrat dépasse 500 $ US ; chaque modification exige la même chose avant le début de ses travaux, et le contrat doit intégrer un formulaire d’avenant (B&P §7159). Il doit aussi informer le propriétaire qu’un avenant ne lui est opposable que s’il indique par écrit, avant le début de ses travaux, la portée des travaux, le montant ajouté ou retranché et l’effet sur les paiements d’étape ou la date d’achèvement, bien que le même avis précise que le non-respect de ces exigences par l’entrepreneur n’empêche pas de recouvrer une rémunération pour les travaux effectués au moyen de recours destinés à prévenir l’enrichissement injustifié. Les contrats de service et de réparation conformes à l’article 7159.10 suivent leurs propres règles.

Quand le propriétaire signe chez lui

Aux États-Unis, vendre les travaux en personne à un propriétaire qui signe chez lui peut faire intervenir la Cooling-Off Rule (règle du délai de réflexion) de la FTC : sauf si l’une de ses exclusions s’applique, elle vise les ventes de consommation de 25 $ US ou plus conclues au domicile de l’acheteur, même quand c’est lui qui vous a invité (16 CFR 429). Le propriétaire peut alors annuler jusqu’à minuit le troisième jour ouvrable après la vente. Vous devez lui expliquer ce droit oralement à la signature, placer la mention d’annulation de la règle en gras d’au moins 10 points près de la ligne de signature, et laisser une copie datée portant votre nom et votre adresse, plus deux exemplaires remplis du formulaire Notice of Cancellation (avis d’annulation). Après une annulation faite dans le délai, rendez chaque paiement dans les 10 jours ouvrables suivant son avis. Les lois des États qui donnent à l’acheteur un droit égal ou supérieur s’appliquent quand même. En Californie, l’acheteur de travaux de rénovation résidentielle au titre d’un contrat de sollicitation à domicile (home solicitation contract) peut annuler jusqu’à minuit le troisième jour ouvrable après avoir reçu une copie signée et datée, ou le cinquième s’il s’agit d’une personne âgée (senior citizen) ; les contrats de service et de réparation ont leur propre droit (Civ. Code §1689.6).

La Californie ajoute deux règles après une catastrophe déclarée. Un contrat de rénovation résidentielle visant à réparer ou à remettre en état des locaux résidentiels endommagés par un événement soudain ou catastrophique, pour lequel le président des États-Unis, le gouverneur ou une ville ou un comté a déclaré une situation d’urgence, porte l’avis « Seven-Day Right to Cancel » (droit d’annulation de sept jours) prévu par la loi au lieu de l’avis de trois ou de cinq jours, ce qui permet à l’acheteur d’annuler jusqu’à minuit le septième jour ouvrable après avoir reçu une copie signée et datée (B&P §7159). Et un contrat de sollicitation à domicile visant à réparer ou à remettre en état des locaux résidentiels, signé entre le jour où une catastrophe les endommage et minuit le septième jour ouvrable suivant, est nul, sauf si l’acheteur, son mandataire ou son représentant d’assurance l’a sollicité (Civ. Code §1689.14).

Au Québec, l’Office de la protection du consommateur (OPC) précise que la rénovation résidentielle a ses particularités, notamment pour la vente, l’installation et la réparation de portes et fenêtres, d’isolants thermiques et de couvertures ou revêtements extérieurs : dans ces domaines, toute vente conclue chez le consommateur est du commerce itinérant, même s’il vous a lui-même demandé de venir (OPC). Le contrat de commerce itinérant doit indiquer que le client peut l’annuler dans les 10 jours suivant la remise de son exemplaire (OPC). Ailleurs au Canada, vérifiez auprès de votre province.

Travaux sans risque lié au plomb dans les maisons construites avant 1978

Aux États-Unis, l’EPA (Environmental Protection Agency, l’agence fédérale américaine de l’environnement) exige en général la certification de quiconque est payé pour des travaux qui perturbent la peinture dans des logements ou des établissements fréquentés par des enfants, construits avant 1978, et elle range la rénovation parmi les activités visées (EPA). Il s’agit d’une certification au titre du programme de l’EPA ou de celui de votre État, car certains États sont autorisés à gérer leur propre programme à la place de celui de l’EPA (EPA, firm certification). Au plus 60 jours avant une rénovation visée, l’entreprise remet au propriétaire la brochure Renovate Right de l’EPA, sur les dangers du plomb, et obtient son accusé de réception écrit, ou la lui envoie par la poste en obtenant un certificat d’envoi au moins 7 jours à l’avance ; si le propriétaire habite ailleurs, un occupant adulte du logement la reçoit aussi, selon les options propres à la règle (40 CFR 745, subpart E). Demandez l’année de construction de la maison lors de la visite des lieux, et intégrez à votre prix le confinement et le nettoyage.

Trois erreurs qui coûtent le chantier ou la marge

1. Des provisions fixées pour remporter le contrat. Une provision basse rend votre prix attrayant, puis revient sous forme de dépassement que le propriétaire n’apprécie pas.
2. Une liste d’exclusions vide. Tout ce que le devis n’exclut pas, le propriétaire le considérera comme compris.
3. Confondre majoration et marge. Ajouter 25 % au coût et appeler cela une marge de 25 % vous laisse cinq points de moins sur chaque chantier.